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Frazionamento del mutuo: cosa succede in caso di accollo dal costruttore

Articolo aggiornato il 12-03-2014 alle 16:30

Il frazionamento del mutuo avviene quando il costruttore deve suddividere le quote di mutuo agli acquirenti delle singole unità abitative, che accettano l'accollo della parte del mutuo relativa. Ecco allora quello che bisogna sapere nel caso in cui ci venga proposto l’accollo di un mutuo edilizio frazionato e quali sono le norme a cui far riferimento nel caso in cui sorgano dei problemi per l’estinzione della nostra parte di mutuo accollata dopo il frazionamento.

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Il frazionamento del mutuo riguarda il settore edile e, in particolare, quello delle costruzioni a scopo abitativo. In questo caso, infatti, quasi sempre sono le banche ad erogare cospicue somme di denaro che permettono al costruttore di realizzare case, edifici e complessi residenziali. Questo tipo di finanziamento, che prende il nome di  mutuo edilizio, è caratterizzato da un periodo di pre-ammortamento che coincide con la durata dei lavori, per cui durante questo lasso di tempo il costruttore corrisponde alla banca solo gli interessi sulle cifre erogate. Una volta che l’immobile o edificio è ultimato la ditta costruttrice chiede alla banca, con atto a parte, il frazionamento del mutuo edilizio. Il frazionamento del mutuo permette di sapere quale quota di mutuo spetta alle singole unità abitative, in modo che ogni abitazione abbia un mutuo indipendente.

Ma come dobbiamo comportarci allora se nella fase di acquisto di un appartamento ci viene proposto l’accollo di una parte del precedente mutuo edilizio frazionato?
Prima di tutto dobbiamo informarci circa la natura del debito da estinguere e considerare se conviene di più l’accollo del mutuo (solo per l’unità immobiliare considerata è ovvio) o l’apertura di un nuovo mutuo. In secondo luogo poi, bisogna prestare attenzione ai conteggi degli interessi effettuati dal costruttore: infatti, gli interessi maturati in precedenza, ossia prima della stipula dell’atto di vendita, devono rimanere a carico del costruttore che aveva richiesto il mutuo edilizio. Infine, è bene sapere che è sempre l’impresa costruttrice che richiede il frazionamento del mutuo edilizio e, dunque, sin da subito dobbiamo conoscere la parte di mutuo che andiamo ad accollarci. Uno dei problemi più ricorrenti nel caso di accollo del mutuo frazionato, però, è la sua successiva cancellazione. Infatti, in caso di accollo di una parte del mutuo edilizio frazionato, ci si trova comunque alle prese con una ipoteca unica sull’intera costruzione e non sulle singole unità abitative. Sovente, allora, quando si chiede alle banche la cancellazione dell’ipoteca gravante sulla nostra unità abitativa, queste rispondono che il mutuo è indivisibile (art. 2809 del Codice Civile) e che dunque bisogna aspettare che tutti abbiano finito di pagare la propria parte di mutuo frazionato, affinché l’ipoteca possa essere cancellata. Nonostante il decreto Bersani bis aveva introdotto nell’ordinamento norme di semplificazione del procedimento di estinzione delle ipoteche, la circolare n.13 del 20/11/2007 dell’Agenzia del Territorio, con specifico riferimento alla disciplina di cancellazione delle ipoteche frazionate, sosteneva che l’automatica cancellazione delle ipoteche a seguito di estinzione del debito, non si applicava alle ipoteche frazionate. Successivamente però, l’art 13 comma 8 sexies della legge Bersani bis, è stato modificato dalla legge finanziaria del 2008, la quale prevede che nella disciplina delle cancellazioni automatiche delle ipoteche, rientrino anche quelle derivanti da un contratto stipulato a seguito del frazionamento del mutuo. In tal senso la circolare 2/2008 dell’Agenzia del Territorio (sul sito internet dell’Agenzia, nella sezione dedicata ai servizi per i privati è possibile avere online le informazioni che desideriamo, anche quelle in merito alla cancellazione dell’ipoteca frazionata) afferma che la banca dovrà effettuare la comunicazione con il codice 101 (cancellazione di quota di ipoteca frazionata), anziché 100 (cancellazione totale di ipoteca) e infine, dovrà individuare la quota di mutuo estinta e gli immobili compresi in quella quota. Nel caso di frazionamento del mutuo c'è da dire comunque che a volte l’individuazione delle quote può essere molto complicata per la banca, ma questa difficoltà non può certo esimerla dal rispettare le disposizioni di legge in materia di frazionamento del mutuo.

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