Collegamenti sponsorizzati

mutuo

Cos’è un Mutuo: il Contratto, i Tassi, lo Spread

Per acquistare un immobile a rate, come è noto, è necessario accendere un mutuo. Non tutti però conoscono a fondo di cosa tratta. Se volete sapere cos’è un mutuo, come si articola un’istruttoria, come si calcolano le rate e gli interessi di un mutuo, in questa pagina troverete una piccola guida di base, completa di link e suggerimenti utili.

Cos’è un Mutuo: il Contratto, i Tassi, lo Spread Collegamenti sponsorizzati

Mutuo – Che Cos’è: il Contratto di Mutuo
Secondo il Codice Civile “Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità” (art.1813). Nella prassi odierna tale contratto prevede che una banca, o mutuante, consegni a un richiedente, o mutuatario, una determinata cifra in denaro, con la quale verranno acquistati dei beni, di solito un immobile, che diventeranno di proprietà del mutuatario. Egli si impegna a restituire l’ammontare ricevuto (quota capitale) insieme agli interessi (quota interessi) entro una certa data. La restituzione avviene in modo graduale attraverso pagamenti periodici, e cioè le rate del mutuo, che seguono un piano concordato. Tutto ciò sempre secondo il dettato del Codice Civile (artt. 1814 e 1815).
Il contratto di mutuo prevede una delle più articolate e complesse fasi preparatorie. Stante una certa libertà consentita alle parti, la progressione delle azioni che conducono all'erogazione del mutuo può variare anche di molto da caso a caso, ma lo schema più frequentemente riscontrabile si può così riassumere:
Apertura dell'istruttoria:
l'aspirante mutuatario presenta la richiesta di mutuo, indicando tutti i dati tecnici ed economici necessari alla banca per la valutazione preliminare della domanda. Essi contengono sia le informazioni relative al soggetto richiedente (ad esempio la persona cha intende acquistare un immobile), sia all’aspetto finalistico del contratto (lo scopo della richiesta del mutuo, ovvero l’acquisto dell’immobile), sia infine all’oggetto della compravendita (l’immobile stesso, che verrà posto a garanzia del credito).
Perizia ed altri accertamenti:
il bene presentato a garanzia del credito (ovvero l’immobile) deve essere esaminato da un perito di fiducia della banca, il quale deve individuarlo con precisione, descriverne consistenza, caratteristiche giuridiche e tecniche e indicarne il valore.
Chiusura dell'istruttoria:
a seguito dell'esame di tutte le condizioni economiche e di diritto riguardanti l’aspirante mutuatario e la garanzia proposta, si chiude con la delibera di concessione oppure con la mancata concessione.
Atto di mutuo:
con l'atto di mutuo (che per i casi di compravendita è in genere erogato contemporaneamente all'atto di compravendita) il contratto entra in pieno effetto, il mutuante consegna il capitale erogato al mutuatario (in realtà al datore di ipoteca, cioè a colui che presta la garanzia) e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata (iscrizione di ipoteca). Nel tempo intercorrente, fra la delibera e la stipula del mutuo, il richiedente ha facoltà di optare per un prodotto differente con la stessa banca o di rinunciare al mutuo stesso, rimborsando una parte delle spese di perizia e di istruttoria all'istituto di credito. I preventivi rilasciati prima di iniziare l'istruttoria non sono vincolanti per la banca, che dopo la delibera potrebbe applicare spread e spese accessorie differenti.
Si veda per maggiori dettagli la pagina Richiesta Mutuo, nella quale elenchiamo alcune informazioni utili sui requisiti, i documenti necessari, le spese e i tempi di erogazione di un mutuo. Oppure è possibile consultare il sito del Consiglio Nazionale del Notariato alla sezione Privati.

Mutuo – Tipologie
Esistono vari tipi di mutuo, distinti a seconda della finalità dell’erogazione del finanziamento al richiedente. Il caso tipico è il mutuo immobiliare, concesso per agevolare il mutuatario nell'acquisto di un bene immobile per compravendita. Vi sono poi il mutuo edilizio, finalizzato alla costruzione di un immobile; il mutuo per ristrutturazione, che ha lo scopo di finanziare importanti opere di riordino di beni immobiliari; il mutuo per liquidità, concesso per particolari esigenze di disposizione di ingenti somme di denaro.
Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo ed è quel prestito erogato da un istituto di credito, solitamente per importi di un certo rilievo, contro la prestazione di una garanzia, cioè l’iscrizione di un’ipoteca sul bene oggetto della compravendita.
Si parla poi di mutuo ipotecario se esso è garantito da ipoteca, pignoratizio se assistito da pegno, chirografario negli altri casi.

Mutuo – Piano di Rimborso: Rate e Tassi di Interesse
Secondo l’art. 1815 del Codice Civile, il mutuo prevede, salvo diversa volontà delle Parti, la corresponsione di un interesse da parte del mutuatario a favore del mutuante. Il rimborso della somma avviene, generalmente, secondo un piano di ammortamento concordato alla stipula del contratto. Tale piano può prevedere sia il rimborso del prestito a rate posticipate decrescenti, comprensive di quote di capitale costanti e quote di interessi decrescenti pagate sul residuo del debito, sia il rimborso a rate posticipate costanti, comprensive di quote di capitale crescenti e di quote di interesse decrescenti.
La scadenza delle rate è convenuta fra le parti, anche se spesso si tratta di semplice adesione a condizioni generali non negoziabili dell'istituto di credito, quindi può essere mensile, bimestrale, trimestrale, semestrale o annuale, ma anche intervalli diversi possono essere liberamente convenuti.
La scadenza delle rate non necessariamente coincide con le scadenze di capitalizzazione, alle quali (specialmente per i tassi indicizzati) si ricalcola l'ammontare del debito e si aggiorna conseguentemente il piano d'ammortamento.
I mutui e piani di ammortamento si distinguono in prestiti a tasso fisso e a tasso variabile. Con i mutui a tasso fisso, il cliente corrisponde sempre lo stesso interesse alla banca per tutta la durata del mutuo, mentre col tasso variabile pagherà in base all'andamento mensile dei tassi di interesse. Il parametro di riferimento per il tasso fisso si chiama EURIRS (Euro Interest Rate Swap); per i mutui a tasso variabile si utilizza invece l’EURIBOR (euro Interbank Offered Rate). In questo caso, la misura degli interessi da calcolare sul capitale da rimborsare potrà modificarsi, in rialzo o in ribasso, fino alla scadenza del contratto di mutuo, con conseguenze sull’importo della rata da pagare, oppure sul numero delle rate, lasciandone invariata l’entità (in quest’ultima circostanza si parla di tasso variabile a rate costanti). Altra possibile variante al mutuo a tasso variabile è il tasso capped: il suo aspetto peculiare consiste nel fatto che consente di limitare il rischio da futuri aumenti del tasso. Il mutuatario consegue i benefici del variabile nelle fasi di ribasso del costo del denaro, mentre in caso di rialzo ne subisce gli svantaggi solo fino a un certo tetto (cap). Gli interessi rappresentano il compenso che le banche richiedono a fronte del prestito concesso. Il tipo di tasso di interesse applicato deve essere previsto espressamente nelle clausole del contratto di mutuo. Al tasso di interesse determinato con riferimento ai parametri EURIRS ed EURIBOR, la banca aggiunge una maggiorazione, detta SPREAD. L’entità di tale maggiorazione, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato, cresce in relazione alla durata del contratto, e va di solito dallo 0.5% all’1%. A parità di durata, in genere, i tassi fissi sono più elevati di quelli variabili, ma consentono di conoscere con certezza l’ammontare del debito complessivo e delle rate periodiche. Se desiderate avere una panoramica degli istituti di credito ai quali rivolgersi per chiedere un mutuo potete consultare la nostra pagina sui Mutui Bancari, dove troverete anche un ricco ventaglio di offerte di mutuo.

Mutuo - Inadempimento del Mutuatario
Quando l'inadempimento del mutuatario è diventato assoluto (nel senso che non c'è più soltanto un ritardo di pagamento ma un vero e proprio mancato pagamento di rilevante importanza nell'economia del contratto), la banca decide di risolvere il contratto di mutuo e di chiedere immediatamente la restituzione di quanto dovutole, senza che il mutuatario possa più avvalersi della dilazione contenuta nel piano di ammortamento. Giunti a questo punto si calcola il montante di risoluzione (capitale e interessi corrispettivi maturati, interessi di mora, altre eventuali spese): su tale ammontare, se convenzionalmente previsto, possono cominciare a decorrere ulteriori interessi di mora. A fronte del mancato pagamento anche di tale somma, la banca procede al pignoramento del bene e inizia il processo esecutivo che, con tutte le garanzie di legge, conduce alla vendita all'asta del bene stesso ed al riparto del ricavato tra i creditori intervenuti alla procedura, nel rispetto dei gradi di priorità legale. Se l'asta è al maggior offerente, il ricavato dalla vendita serve a rimborsare la lista di creditori chirografari e non. L'eventuale somma residuale eccedente i debiti (con interessi) viene restituita al debitore, in proporzione alla nuda proprietà e all'usufrutto dell'immobile. Le rate del mutuo precedentemente pagate vengono trattenute dalla banca e vanno a integrare il ricavato dell'asta per ricostituire il capitale prestato.

 

Stampa, invia via email, segnala nei tuoi social network
OkNotizie



Lascia un commento su questa pagina:

Inserisci le due parole che trovi nel box sottostante:

Collegamenti sponsorizzati

Argomenti Correlati

Mutui per giovani

I giovani, soprattutto se in coppia, possono godere di diverse agevolazioni ...

Simulazione mutuo

Prima di accendere un mutuo si possono calcolare spread e rata mensile, ...


Cerca nella tua Regione
Cerca nella tua Provincia
Collegamenti sponsorizzati


Scarica gratis il video 'Trovare clienti su internet' Scarica gratis la video lezione "Trovare clienti su Internet" Trova clienti su internet

Questo sito fa uso di cookie anche di terze parti. Si rinvia all'informativa estesa per ulteriori informazioni.
Se non si modificano le impostazioni del browser, l'utente accetta. Leggi informativa

Chiudi e accetta