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Attenti al rogito: la data cambia la rata!


La data di stipula del rogito, e di conseguenza del mutuo, può influire pesantemente sui costi che il mutuatario dovrà sostenere, in particolare sui cosiddetti interessi di preammortamento! Ecco come evitare brutte sorprese...
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Che un mutuo possa costare caro è, purtroppo, cosa risaputa. Quando si decide di stipularne uno, quindi, sarà utile, ovviamente, fare attenzione alle condizioni generali del contratto e al tasso di interesse applicato, ma anche a tutte quelle spese che spesso non vengono calcolate o che possono sfuggire all'attenzione del contraente e che poi finiscono per pesare sulle rate, in maniera anche importante. 
A questo proposito, pochi mutuatari, o aspiranti tali, sanno che la data del rogito sull'acquisto della casa può influire sensibilmente sulla quota di interessi da pagare! In particolare, influisce sugli interessi detti "di preammortamento tecnico", ovvero su quegli interessi che maturano dalla data di stipula del mutuo a quella di decorrenza, ossia di inizio effettivo del piano di ammortamento. Stipula del mutuo e rogito (contratto d'acquisto della casa) vanno di pari passo, quindi con l'aumentare dei giorni di differenza tra l'acquisto della casa e il pagamento della prima rata del mutuo, aumenteranno gli interessi di preammortamento tecnico!
 
Facciamo un esempio: Stipuliamo un mutuo di 150 mila euro, il 5 del mese, ad un tasso del 5%. La banca fa partire il piano di ammortamento in una data diversa, quindi dal 5 del mese a quella data matureranno degli interessi. Nella maggior parte dei casi le banche fanno partire il piano di rimborso il primo giorno del mese successivo a quello della stipula, quindi saranno a carico del mutuatario 25 giorni di preammortamento, cioè 513 euro. In altri casi gli istituti di credito fanno partire la restituzione del prestito il primo giorno del secondo mese dalla stipula, quindi i giorni di preammortamento saranno 55 e gli interessi da pagare 1130 euro!
Tenete conto, inoltre, che se su spread e altri costi accessori gli istituti di credito sono disposti a contrattare, sugli interessi di preammortamento sono piuttosto intransigenti.
 
Come si può intuire le banche decidono la data di decorrenza in maniera differente, in base anche ad esigenze interne di tesoreria, ma soprattutto in base all'esigenza di evitare che la rata rimanga impagata. Solitamente, quindi, il rimborso diventa effettivo l'ultimo o il primo giorno del mese, in modo che risulti accreditato lo stipendio del mutuatario...un fattore di sicurezza d'altri tempi! Sostanzialmente ci sono tre categorie di banche: quelle che prevedono la decorrenza il primo giorno del mese (Ing direct, CheBanca, Cariparma, Friuladria, Carispezia, Webank e Bpm) e quindi un periodo massimo di preammortamento di 30 giorni; banche che prevedono più date di decorrenza nel mese (fra cui Barclays, che prevede quattro decorrenze nei giorni 1, 8, 15 e 22 del mese) e quindi un periodo di preammortamento massimo di dieci giorni, minimo di zero. Vi sono infine banche che prevedono la decorrenza dal primo giorno del secondo mese solare successivo alla data stipula (Bnl). In questo caso c'è il rischio di pagare fino a 60 giorni di interessi di preammortamento.
 
Detto questo, va tenuto conto che in tempi, come quello attuale, in cui le banche navigano in cattive acque, occorre fare molta attenzione perchè alcuni istituti potrebbero essere tentati di allungare i tempi di preammortamento. In generale comunque, per evitare sorprese, la pratica da seguire è quella di concordare con il notaio una data di stipula il più possibile vicina a quella di decorrenza, in modo da diminuire o azzerare i giorni di preammortamento!
  
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